Eine saubere Lösung für die Wohnungswirtschaft: Eigenstromerzeugung im Zinshaus

Erstmals in Hamburg schließen sich Mieter zusammen, um ihren eigenen Strom zu produzieren. Ein BHKW erzeugt Strom und Wärme günstig, dezentral und umweltfreundlich. FRANK ECOzwei entwickelt dazu das tragfähige Konzept für die Wohnungswirtschaft. Es werden jährlich 134 Tonnen CO2 eingespart. Positiver Effekt auf die Mietergemeinschaft.

Anfang des Jahres war die Ernüchterung groß, als die Mieter Post von den Energieversorgern erhielten. Die Unternehmen kündigten im Durchschnitt satte zwölf Prozent Strompreissteigerung an. Mit unserer Erfahrung als Energieberater und aus der Sanierung von Bestandsobjekten sowie vor dem Hintergrund der zunehmenden energetischen Anforderungen an Bestandsimmobilien kamen wir auf die Idee, unseren Mietern eine günstigere und umweltfreundlichere Alternative zur herkömmlichen Stromversorgung anzubieten. Von Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern im Besitz von Privateigentümern und kleinen WEGs, die ihren Strom selbst erzeugen, kannten wir bereits ein Konzept, das wir nun auf den Bereich der Wohnungswirtschaft anwenden wollten.

Die Grundlage dafür sind das KWK-Gesetz sowie das Eigenerzeugungsprivileg, das im EEG ausdrücklich verankert ist. Darin steht sinngemäß, dass derjenige, der Strom selbst erzeugt und ohne Inanspruchnahme des öffentlichen Netzes den Strom auch selbst verbraucht, von der EEG-Umlage vollständig befreit ist. Darüber hinaus fallen Netznutzungsentgelt, Stromsteuer, KWK-Umlage, Offshore-Haftungsumlage und weitere Umlagen weg, die die Kilowattstunde bei den Versorgern teuer machen. Hier liegt also das Einsparpotenzial.

Das Modellprojekt in Hamburg-Barmbek
Von außen gleicht das Mehrfamilienhaus der FRANK-Gruppe in Hamburg-Barmbek den anderen Häusern in der Oldachstraße. In dem typischen Hamburger Rotklinkerbau mit 50 Einheiten leben überwiegend Singles, Paare und kleine Familien auf vier Geschossen. Untypisch dagegen ist die Haustechnik, denn die hat es in sich: Ein hocheffizientes BHKW mit einer Leistung von 21 kWel bzw. 46 kWth wandelt im Keller Erdgas in Wärme und Strom. In Ergänzung mit einem modernen Brennwertkessel wird damit die alte Ölheizung ersetzt. Die Wärme aus dem BHKW deckt zwei Drittel des Warmwasser- und Heizbedarfs der Bewohner, der Strom wird direkt in das Hausnetz eingespeist. In Hamburg handelt es sich damit um das erste Projekt, in dem Mieter die Stromerzeugung in die Hand nehmen.

Die vertraglichen Voraussetzungen
Die Herausforderung bestand darin, die vertraglichen und konzeptionellen Voraussetzungen weiterzuentwickeln, die den besonderen steuerlichen und rechtlichen Anforderungen eines Unternehmens der Wohnungswirtschaft entsprechen. Die Mieter sollten sich ihren Strom zu Kosten erzeugen, die deutlich unter dem Preisniveau der Hamburger Energieversorger liegen. Dafür schließen sich die Mieter in einer GbR zusammen, die als juristische Person das BHKW betreibt. Die FRANK ECOzwei als Investor sollte ihre Investition in einem angemessenen Zeitraum amortisiert sehen. Sie hat das kompakte Kraftwerk finanziert, durch den Hamburger Anlagenbauer Sager & Deus installieren lassen und vermietet es an die Mieter-GbR. Unser Ziel war es außerdem, die bürokratischen Hürden so niedrig wie möglich zu halten, um den Mietern den Beitritt zur GbR zu erleichtern. Möchte ein Mieter der GbR beitreten, kündigen wir seinen bisherigen Stromliefervertrag. Zieht ein Mieter aus, scheidet er auch automatisch aus der GbR aus.

Der Erfolgsfaktor Öffentlichkeitsarbeit
Schon zum Betriebsstart wollten wir möglichst viele Mieter von unserem Projekt überzeugt haben. Mit unserer Kommunikationsstrategie zielten wir aber nicht nur auf den Geldbeutel der Mieter. „Zeigen Sie Ihrem Stromversorger die Rote Karte“, „Ihr BHKW-Strom: kostengünstig, umweltfreundlich und dezentral“, waren unsere Werbebotschaften. Wir luden die Bewohner zu einer abendlichen Informationsveranstaltung in einer nahe gelegenen Schule, wo wir die Vorteile des Konzepts für die Mieter ausführlich darstellten: Wie funktioniert ein BHKW und warum ist es umweltfreundlicher als ein Großkraftwerk, was bedeutet Stromeigenversorgung, wie hoch sind die prognostizierten Einsparungen für unterschiedliche Haushaltsgrößen, wo liegen die Risiken und wie ist die Haftung? Das Feedback der Anwesenden war ermutigend. Direkt nach der Veranstaltung kündigten einige Bewohner sofort ihre Teilnahme am Projekt an. Selbstverständlich war die Kostenersparnis ein wichtiger Punkt für diese Mieter. Nahezu genauso wichtig war ihnen jedoch die Tatsache, unabhängig von den großen Energieversorgern zu werden und effizient und umweltfreundlich Strom zu produzieren. Mit Flyern ausgestattet, auf denen die wichtigsten Informationen noch einmal zusammenfasst wurden, besuchten wir die Mieter dann noch einmal zu Hause. Zur vorgesehenen Inbetriebnahme des BHKWs am 1. Juni 2013 hatte sich dann die Hälfte der 50 Mietparteien für den  BHKW-Strom entschieden. Wir sind sicher, dass wir in den kommenden Wochen und Monaten weitere Mieter für die GbR gewinnen, wenn sich herumgesprochen hat, dass die Stromversorgung reibungslos funktioniert. Ein positiver Nebeneffekt ist das größere Zusammengehörigkeitsgefühl innerhalb der Mieterschaft. Die Bewohner empfinden einen gewissen Stolz, dass sie nun ihren Strom dezentral und unabhängig produzieren. Wir gehen davon aus, dass wir eine höhere Mieterzufriedenheit erreichen als in einer vergleichbaren Mietwohnanlage ohne BHKW-Strom.

Das Interesse der Wohnungswirtschaft ist da
Seit gut einem Monat versorgt das BHKW die Mieter mit Strom und Wärme. Sie werden im Schnitt circa 15 Prozent ihrer Stromkosten einsparen. Eine vierköpfige Familie, die jährlich 4.000 kWh verbraucht, spart beispielsweise 181 Euro im Vergleich zu einem Ökostromtarif und rund 140 Euro zum Standardstromtarif eines großen Energieversorgers. Die Strompreiserhöhung, die die Energieunternehmen Anfang des Jahres eingeführt haben, werden die Mieter von FRANK damit mehr als wettmachen. Sie sind sogar für weitere Preissteigerungen gewappnet. Die CO2-Ersparnis durch den Einsatz des BHKW und der neuen Heizungsanlage liegt bei 134 Tonnen jährlich. Das entspricht in etwa dem Jahres-CO2-Ausstoß von 70 VW Golf. Damit tragen wir zur Umsetzung des Ziels der Bundesregierung bei, den Anteil des KWK-Stroms auf 25 Prozent bis 2020 zu verdoppeln. Vor diesem Hintergrund erfolgte auch die nennenswerte Förderung unseres Projektes durch das Programm „Unternehmen für Ressourcenschutz“ der Hamburger Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt.

Die FRANK ECOzwei hat viele Erfahrungen aus dem Projekt ziehen können. Aktuell prüfen wir in unserem Bestand ein Objekt mit über 120 Wohneinheiten. Auch führen wir bereits Gespräche mit anderen Wohnungsunternehmen und Wohnungseigentümergemeinschaften, die großes Interesse an unserem Modell zeigen.

Die Vorteile des Konzepts im Überblick
• Anpassung an die steuerlichen Besonderheiten von Wohnungsunternehmen.
• Größere Attraktivität der Immobilie.
• Verbesserung der energetischen Qualität sowie der Energiebilanz der Immobilie.
• Erfüllung zukünftiger Verschärfungen beim Einsatz von erneuerbaren Energien in Bestandsimmobilien.
• Das Eigenerzeugungsprivileg ist gesetzlich verankert.
• Unabhängigkeit von den Energieversorgern und dem Netzausbau.
• Positive Auswirkung auf die Wohnatmosphäre.
• Die Mieter sparen erheblich Nebenkosten ein.

Das Onlineportal Enbausa hat einen ausführlichen Bericht über das Projekt Stromeigenversorgung der FRANK ECOzwei veröffentlicht.

Roland Oertzen, Geschäftsführer der FRANK ECOzwei GmbH